12月15日至16日，中央經濟工作會議在北京舉行，總結2022年經濟工作，分析當前經濟形勢，部署2023年經濟工作，會議有關房地產的主要內容如下：
◆ 當前我國經濟恢復的基礎尚不牢固，需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力仍然較大，……，各項政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，明年經濟運行有望總體回升。要堅定做好經濟工作的信心。……全面深化改革開放，大力提振市場信心，把實施擴大內需戰(zhàn)略同深化供給側結構性改革有機結合起來，突出做好穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價工作，有效防范化解重大風險……。
◆ 明年要堅持穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加大宏觀政策調控力度，加強各類政策協(xié)調配合，形成共促高質量發(fā)展合力。積極的財政政策要加力提效。保持必要的財政支出強度，……。穩(wěn)健的貨幣政策要精準有力。要保持流動性合理充裕，……。保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定，強化金融穩(wěn)定保障體系。
◆ 著力擴大國內需求。要把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置。增強消費能力，改善消費條件，創(chuàng)新消費場景。多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務等消費。
◆ 有效防范化解重大經濟金融風險。要確保房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。要防范化解金融風險，壓實各方責任，防止形成區(qū)域性、系統(tǒng)性金融風險。加強黨中央對金融工作集中統(tǒng)一領導。要防范化解地方政府債務風險，堅決遏制增量、化解存量。
◆ 推動共建“一帶一路”高質量發(fā)展。深入實施區(qū)域重大戰(zhàn)略和區(qū)域協(xié)調發(fā)展戰(zhàn)略。
2023年房地產政策主線將圍繞化解風險展開，“保交樓”、防范化解房企風險、支持剛性和改善性住房需求，供需兩端政策將持續(xù)發(fā)力，確保房地產市場平穩(wěn)發(fā)展。
▌中指觀點
1、大力提振市場信心，加大宏觀政策調控力度，降息仍有一定空間
2021年中央經濟工作會議明確指出我國經濟面臨“需求收縮、供給沖擊、預期轉弱”三重壓力，2022年在三重壓力及超預期因素影響下，我國經濟增長明顯放緩。本次中央經濟工作會議指出三重壓力仍然較大，2023年要“大力提振市場信心”，伴隨著三年疫情防控逐漸接近尾聲，我國社會經濟發(fā)展的重心也逐漸從“防疫”轉向“穩(wěn)增長”。
2023年是全面貫徹落實黨的二十大精神的開局之年，本次中央經濟工作會議明確提出要“加大宏觀政策調控力度” “積極的財政政策要加力提效”，“加大”“加力”也意味著2023年宏觀政策整體力度或較2022年更大，財政政策或將發(fā)揮更大的作用；“穩(wěn)健的貨幣政策要精準有力”表明貨幣政策仍保持穩(wěn)健，2023年貨幣并不會大水漫灌，更加強調“精準”，貨幣總量有望保持在中高速增長區(qū)間，2023年降息仍有一定空間。
2、防范化解房地產行業(yè)風險，“保交樓”是重中之重，優(yōu)質頭部房企資金支持力度有望進一步加大
二十大報告中強調“守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線”、“提高防范化解重大風險能力”，防風險已經成為中央密切關注的焦點，本次中央經濟工作會議再次指出“有效防范化解重大經濟金融風險”是對二十大精神的進一步貫徹落實，重大經濟金融風險中，房地產風險是重點內容之一，“保交樓”、防范化解房企風險是關鍵方向。
2023年房地產市場的穩(wěn)定對于宏觀經濟的穩(wěn)步恢復至關重要，本次會議明確提出“要確保房地產市場平穩(wěn)發(fā)展”“扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作”，“保交樓”仍然是重中之重，也將是房地產政策出臺的重要著力點之一，2023年“保交樓”專項借款及配套資金將繼續(xù)加快落地，“保交樓”有望取得更多實質性進展，促進房地產市場預期修復。
與此同時，本次會議明確提出要“有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險”，優(yōu)質頭部房企風險已經得到中央及監(jiān)管部門的高度重視。
11月以來，“金融16條”落地，意味著房地產企業(yè)端政策的支持力度明顯加大，支持房企融資的信貸、債券、股權“三支箭”均已發(fā)出，其落地速度、涉及范圍和資金規(guī)模均大幅提升，截至目前，銀行給予房企的授信額度已超4萬億元，多家企業(yè)中期票據(jù)儲架式注冊發(fā)行額度合計超千億元，二十余家企業(yè)發(fā)布了股權融資計劃。政策支持力度加大，有助于緩解企業(yè)資金壓力，提振企業(yè)信心，但當前更多資金距離實質落位仍需要時間。近期，監(jiān)管機構要求多家銀行向房企提供以國內資產做擔保的離岸貸款，有利于改善企業(yè)海外融資環(huán)境，進一步改善市場預期，降低行業(yè)風險。
12月15日，國務院副總理劉鶴在第五輪中國－歐盟工商領袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭，指出“房地產是國民經濟的支柱產業(yè)，針對當前出現(xiàn)的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。未來一個時期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐”，高層領導在為房地產行業(yè)定位、強調房地產重要性的同時，也進一步明確短期正在考慮新的舉措，預計促進銷售市場企穩(wěn)恢復、改善優(yōu)質房企資金面等方面政策將持續(xù)出臺，有利于進一步降低行業(yè)風險。
除此之外，中央經濟工作會議亦提出要“防范化解地方政府債務風險”，從房地產的角度來看，2021年下半年以來，伴隨著房地產市場的深度調整，土地市場亦進入低迷狀態(tài)，地方平臺托底土地市場的現(xiàn)象愈發(fā)明顯。根據(jù)中指監(jiān)測，2022年，22個集中供地城市地方平臺拿地金額占比達40%，第三批次更是超過50%，地方平臺托底拿地占比不斷提升，加大了地方債務風險。今年10月，財政部已發(fā)文“嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口”，預計2023年，在防范化解地方債務風險的要求下，地方平臺托底土地市場的現(xiàn)象或有改變。
3、房地產要“穩(wěn)”，需求端政策或繼續(xù)優(yōu)化，特別是改善性住房需求的支持力度有望加大
黨的二十大報告已給房地產行業(yè)定調，本次會議再提“房住不炒”，延續(xù)近年來中央經濟工作會議中房地產行業(yè)的基調，但本次“房住不炒”相比以往有一定后移，放在了具體工作的后面，亦表明“房住不炒”是中長期堅持的房地產行業(yè)定位。
房地產市場經歷2022年的深度調整后，當前購房者置業(yè)情緒、企業(yè)端市場信心均尚未扭轉，確保房地產市場平穩(wěn)發(fā)展的目標下，提振供需兩端市場信心仍是當下解決問題的關鍵。本次會議再次強調“要因城施策，支持剛性和改善性住房需求”，同時，住房消費作為我國擴大內需戰(zhàn)略的重要抓手，本次會議亦強調“多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務等消費”，2023年需求端政策有望繼續(xù)跟進。
根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年1-11月，全國各地出臺需求端政策接近千條，為近年來歷史新高，更多政策發(fā)力在剛需購房群體，2023年，支持改善性住房需求的政策有望進一步強化，如降低房貸利率、降低首付比例等。近期核心一二線城市持續(xù)優(yōu)化樓市政策，對當?shù)厥袌銮榫w產生了積極帶動，2023年核心一二線城市限購、限貸、限價等政策或繼續(xù)放松，特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，為市場釋放更多有效購房需求。
伴隨著供需兩端政策的持續(xù)跟進和發(fā)力，市場預期有望進一步修復。但購房者短期受收入預期不穩(wěn)、房價下跌預期仍在等因素影響，置業(yè)信心仍不足，新房成交回穩(wěn)態(tài)勢不明顯。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，近兩周重點50城商品住宅周度成交面積同比降幅仍超20%。未來隨著防疫舉措持續(xù)優(yōu)化，預計疫情對經濟社會的影響有望持續(xù)弱化，居民收入預期或逐漸好轉，疊加樓市政策持續(xù)落地見效，房地產市場企穩(wěn)行情也將逐漸啟動。
4、推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡
2021年中央經濟工作會議首提“探索新的發(fā)展模式”，2022年再次提出“推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”，伴隨著房地產行業(yè)進入新的發(fā)展階段，新的發(fā)展模式或落腳在住房體系建設、租購并舉、盤活存量等方面。
第一，市場體系和保障體系并行發(fā)展，建立人房地錢聯(lián)動機制。堅持市場體系和保障體系并行發(fā)展，在商品住宅市場之外，加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。另外，綜合考慮人口流動規(guī)模及產業(yè)經濟發(fā)展需要，合理配置區(qū)域及城市間新增建設用地指標，未來需要在中心城市建設用地指標上做加法，在中小城市建設用地指標上做減法，促進大中小城市協(xié)調發(fā)展。
第二，租購并舉，保障租房群體享有公共服務的權利。黨的二十大報告強調“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，租賃市場已經成為住房市場的重要組成部分，未來相關配套政策將進一步完善，同時推動租房居民享有公共服務的權利，解除租房群體的后顧之憂。近期證監(jiān)會相關負責人表示將“加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產等領域”，這也意味著未來公募REITs在租賃領域的試點有望進一步擴圍，本次會議亦強調“探索長租房市場建設”，未來保障性租賃住房、長租房的不斷發(fā)展，也將為新市民、青年人提供更多住房保障。
第三，盤活存量，健全配套服務。一方面，推動城市更新，提高老舊小區(qū)的居住品質、提高產業(yè)用地的集約化利用率，如進一步盤活利用閑置商業(yè)、辦公等物業(yè)。另一方面，發(fā)展房地產相關服務產業(yè)，如物業(yè)管理服務、推動養(yǎng)老服務發(fā)展。
文章來源： 石家莊房天下公眾號
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